長租公寓跑路事件頻發 多地要求租金用途要接受監督
11月17日，蛋殼公寓上海辦事處的門口排滿了前來退錢的租戶。
他們的遭遇大致相同，二房東蛋殼沒有將房租打給房東，房東選擇收回房源，這些交了房租的租客們面臨無家可歸的風險，只得找蛋殼討要押金與剩余的租金。
這樣的情況不僅發生在上海，經濟觀察網了解到，近日，租戶、供應商、員工等在北京、武漢和廣州等多個城市的蛋殼公寓辦公地尋求問題的解決。
作為2020年第一只中概股，蛋殼在今年年初登陸了紐交所，募集的資金超1.49億美元，市值達27.4億美元。近日，這家頭部長租公寓運營商被爆出“破產”消息，雖然蛋殼公寓否認了這一傳言，但蛋殼公寓仍不斷被爆出現服務停擺、房東驅趕租客、停水停電等信息，疑似出現資金鏈斷裂。
不止是蛋殼，今年以來，灣流國際、上市公司青客等長租公寓行業的知名品牌紛紛陷入破產倒閉或負面新聞，頭部長租公寓尚且如此，中小型長租公寓的處境更加艱難。
多位業內人士透露，由于新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤”，準備以極低價格轉手當初高價收取的房源。
據經濟觀察網不完全統計，僅今年第一季度就有三彩家、我樂公寓、巢客公寓等12家長租公寓倒閉，其中絕大部分都是因為高收低出導致的資金鏈斷裂。
長租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業模式。貝殼研究院依據公開信息不完全統計，在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或倒閉的企業中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”。
從2017年開始，長租公寓開啟了房源爭奪，在資本的加持下大打“價格戰”。景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴經濟觀察網，2017-2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手里收取房源;為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。
長租公寓企業通常按月將租金打給房東，而在租金貸的加持下，又通常會得到半年、一年甚至更長時間的租金。“一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規銀行，都是一些網貸公司或非正規金融機構，放大了風險。”胡景暉表示，這些資金被企業用于高風險、期限長的投資。這也意味著，一旦沒有新的租客進入，又沒有渠道融到新的資金，長租公寓企業的現金流就會斷裂。
2018年8月，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯合銀監局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業負責人，明確提出規范住房租賃企業行為的相應政策，此后各地相繼出臺了針對長租公寓企業的監管草案。
2019年底，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》終止了長租公寓企業通過租金貸的方式走規模競速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過租賃企業租金收入的30%。
“而以往大部分長租公寓企業租金貸比例都超過了80%，大力去杠桿的情況下又碰上了疫情，很多長租公寓的資金鏈就出現了問題。”房東東公寓學院創始人全靂告訴經濟觀察網。截至今年10月份，“爆雷”的長租公寓數量已經超過50家，數量是2018和2019年兩年之和。
為了堵住長租公寓監管漏洞，杭州、西安、成都、重慶、深圳等多個城市陸續發布了住房租賃資金監管的通知。
11月16日，重慶市發布了《關于實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》，要求住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。開設的賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監管賬戶。
11月17日，深圳市住建局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，提到住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益;同時，住房租賃企業不得誘導使用租金貸。
多重政策監管下，長租公寓企業資金用途將受到監督，長租公寓企業也將告別拿著熱錢、貴錢向前沖刺擴張的野蠻生長時代，但長租公寓仍亟需找到真正的盈利模式。
全靂表示，長租公寓毛利潤低，不如地產或者酒店行業，發展起來完全靠社會和銀行輸血，造血功能很弱。加上2020年開始，租金進入下降的通道，這會進一步壓縮長租公寓的差價空間，依靠租金差的低利潤盈利模式會更加難以為繼。“長租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是資產升值和服務溢價。管理由重到輕，是必由之路。”全靂認為。
今年4月，經濟觀察網曾經報道過，建設銀行旗下長租公寓業務平臺建融家園接手了青客公寓(QK.US)在杭州數千間房源，彼時，不少房東都收到過青客公寓“無法向房東如期繳納租金”的通知，而收不到房租的房東將向青客繳納了房租的租客趕出房門，類似的故事在各地的青客公寓中頻繁上演。
目前處于輿論風口中的蛋殼將如何收局暫不清晰，但11月17日收盤時，蛋殼公寓報價為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達到75%。（見習記者 丁文婷）
